ИП на УСН учитывает доход от продажи недвижимости, даже если она была куплена на физлицо

ИП на УСН учитывает доход от продажи недвижимости, даже если она была куплена на физлицо

ИП учитывает доход от проданной недвижимости, которая сдавалась в аренду, при расчете налога на УСН. Тот факт, что эта недвижимость была приобретена до регистрации ИП на физлицо, значения не имеет.

Если гражданин сначала купил недвижимость для личного использования, а затем решил зарабатывать на сдаче ее в аренду и зарегистрировал ИП на УСН, при продаже недвижимости ему нужно учесть доход при расчете УСН-налога.

Этот вывод закреплен в Определении Верховного Суда РФ от 04.05.2022 № 305-ЭС22-5666 по делу № А41-8332/2021.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику согласно ст. 608 ГК РФ. Собственник недвижимости может сдавать помещения в аренду как физическое лицо, не будучи зарегистрированным в качестве ИП. Обязательной регистрации ИП для сдачи в аренду принадлежащего имущества не требуется.

Но, если сдача имущества в аренду является предпринимательской деятельностью, владелец недвижимости обязан зарегистрироваться как ИП.

Квалификация деятельности в качестве предпринимательской зависит от совокупности факторов, в частности, от цели использования сдаваемых в аренду нежилых помещений, их функционального назначения, целей и оснований их приобретения и т.д.

Граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве ИП, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Обратите внимание, сдача в аренду коммерческой недвижимости не подпадает под самозанятость (п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, письмо Минфина РФ от 05.03.2021 № 03-11-11/15838). Самозанятые вправе сдавать в аренду квартиру или другое жилое помещение.

Когда есть предпринимательская деятельность

В Письме Минфина РФ от 24.06.2016 № 03-11-11/37017 говорится о том, что, если гражданин владеет каким-то имуществом коммерческого назначения и сдает его в аренду на систематической основе, эта деятельность считается предпринимательской. В таком случае гражданин должен зарегистрироваться в качестве ИП.

Об осуществлении гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду недвижимости, могут свидетельствовать, например, такие характеристики:

  • Приобретенная недвижимость имеет коммерческое, производственное, предпринимательское назначение.
  • Недвижимость ранее использовалось в предпринимательских целях.

Подтверждают предпринимательскую деятельность, в том числе, договоры аренды на срок более одного года с последующей пролонгацией, регулярное перезаключение договоров и т.п.

Доходы ИП на УСН

На УСН учитываются все доходы от предпринимательской деятельности, в том числе и доходы от реализации имущества. Если недвижимость до ее продажи сдавалась в аренду, это означает, что имущество использовалось в предпринимательских целях.

Тот факт, что недвижимость изначально была куплена и зарегистрирована на физическое лицо без указания статуса предпринимателя само по себе не свидетельствует о том, что оно приобретено в личных, а не в предпринимательских целях.

Поэтому, когда предприниматель продает недвижимость, якобы не связанную с предпринимательской деятельностью, на основании того, что она была куплена просто физлицом, доход от ее продажи нужно учесть в составе доходов для расчета УСН-налога.


Читать оригинал

Автор: Vika