Можно ли расторгнуть договор аренды из-за COVID — 19

Можно ли расторгнуть договор аренды из-за COVID - 19

В период антиковидных мер супермаркет попросил арендодателя уменьшить размер платежей или расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств. Он указывал, что прибыль снизилась, потому что поток покупателей стал меньше. Арендодатель отказался, ведь магазин работал в обычном режиме. Суды также не смогли прийти к единому мнению. Первая инстанция и кассация заняли сторону супермаркета, а апелляция поддержала арендодателя. Дело дошло до Верховного суда.

Обстоятельства спора

В 2014 году два индивидуальных предпринимателя передали АО «Торговый дом «Перекресток» помещение в Москве рядом со станцией метро «Проспект Мира» для супермаркета. А в 2016 году ИП Юрий Березовский выкупил объект у предыдущих собственников.

В марте 2020 года, после начала локдауна из-за пандемии, у «Перекрестка» возникли трудности с выплатой арендной платы. По словам представителей магазина, прибыль супермаркета снизилась в период ковидных ограничений. Поэтому, не медля, 26 марта 2020 года «Перекресток» попросил снизить размер платежей или расторгнуть договор аренды. Договор действует до конца 2022 года, и арендатор не мог его расторгнуть в одностороннем порядке.

Березовский отказался выполнять просьбу «Перекрестка». Он не увидел оснований рассчитывать на снижение платежей и расторжение договора, ведь розничная торговля не входит в правительственный перечень отраслей, пострадавших от коронавируса. В период ограничений «Перекресток» продолжал работать и потребительский спрос на его товары не снижался, утверждает ИП. Также Березовский напомнил, что купил помещение в кредит и гасил его из денег, полученных от аренды, рассказывает «ПРАВО.ru».

Обратите внимание

Практику по вопросу изменения или расторжения договора из-за существенно изменившихся обстоятельств нельзя признать однородной, так как в каждом случае суд исходит из фактов конкретного дела, поясняют опрошенные изданием эксперты.

Арендатор посчитал отказ Березовского незаконным. В июне 2020-го он обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованием о расторжении договора аренды. «Перекресток» утверждал, что магазин стал убыточным именно в период пандемии, так как из-за ограничений очень снизился общий поток покупателей. По мнению истца, это привело к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Это, согласно ст. 451 ГК, является основанием, чтобы изменить или расторгнуть соглашение.

Березовский возражал, что истец не смог доказать существенное изменение обстоятельств. В своем отзыве на иск ответчик также сослался на отчет управляющей компании «Перекрестка» X5 Retail Group, по которому общие показатели сети за второй квартал 2020 года увеличились на 12,6%.

Решения нижестоящих судов

Несмотря на это, АСГМ удовлетворил иск «Перекрестка» и признал антиковидные меры существенным изменением обстоятельств, которые позволяют расторгнуть договор аренды.

Девятый арбитражный апелляционный суд с выводами суда первой инстанции не согласился и отменил решение. Апелляция поддержала доводы ответчика, что истец не обосновал существенного изменения обстоятельств, а также не представил доказательства своих убытков и отсутствия денег на оплату аренды. Также апелляционная «тройка» приняла во внимание, что ответчик представил отчет управляющей компании об увеличении показателей. Судьи отметили и то, что арендная плата в договоре была фиксированной и не зависела от прибыли арендатора.

Обратите внимание

Эксперты считают не самыми убедительными позиции всех трех инстанций. Судебные акты первой и кассационной инстанции преимущественно состоят из цитирования норм закона. Cуды практически не мотивируют свои выводы, поэтому их сложно оценивать. При этом нельзя согласиться и с мнением апелляции, так как экономическую успешность отдельной точки продаж нельзя определять по всей сети в целом, уверены они. Одна торговая точка действительно могла пострадать больше других. Истец должен был подкрепить свои аргументы более убедительными данными о динамике финансовых показателей именно этого магазина и обосновать, какие усилия он приложил, чтобы снизить издержки.

Арбитражный суд Московского округа отменил постановление апелляции и поддержал позицию АСГМ, оставив решение первой инстанции в силе. Суд округа указал, что введение карантинных мер изменили обстоятельства настолько, что у арендатора отсутствует возможность исполнять договор на прежних условиях.

Березовский решил обжаловать отмену постановления апелляции и обратился в Верховный суд.

Жалоба в ВС

В своей жалобе Березовский указал, что кассация отменила постановление, не опровергнув выводы апелляционной инстанции. Также суд не учел, что арендатор — это крупная торговая сеть, которая имела средства и ресурсы для адаптации к изменениям, порожденным ковидом. Отменив постановление апелляции, кассация переложила риск изменения покупательского спроса на арендодателя, что противоречит существующим положениям судебной практики, утверждал ответчик.

Обратите внимание

Эксперты считают, что ВС, скорее всего, отменит судебные акты и возвратит дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В жалобе Березовский сослался на позиции Высшего арбитражного суда. Так, в определении от 30 ноября 2010 года по делу № А17-1960/2009 ВАС указывал, что резкое ухудшение финансового состояния не относится к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть, так как вступая в договорные отношения, стороны могут и должны учитывать экономическую ситуацию и прогнозировать ухудшение своего финансового положения.

Судья сочла доводы жалобы заслуживающими внимания и передала дело № А40-100692/2020 на рассмотрение экономколлегии. Заседание назначено на 16 декабря.


Читать оригинал

Автор: Ekaterina