Верховный суд не дал «отвязать» здание от земли

Верховный суд не дал «отвязать» здание от земли

Ну да, потому что (увы?) живем мы все не сказке и воздушные замки нам только снятся. В реальности же… После продажи объекта продавец не вправе отчуждать земельный участок, на котором этот объект расположен, иному лицу. Такая сделка может быть квалифицирована как ничтожная, указал ВС в определении от 21.06. 2022 №304-ЭС22-2566.

Предприниматель из Омска продала часть здания, но доля в участке под многоэтажкой осталась у нее в собственности. Объект по цепочке сделок перешел другому лицу, а часть земли владелица подарила третьему лицу. Эту сделку решила оспорить новая собственница помещений. Она указала, что по закону нельзя отделять объект недвижимости от участка, на котором тот расположен. Три инстанции ей отказали. А экономколлегия Верховного суда встала на сторону истца. Он напомнил, что судьба участка и возведенного на нем здания неразрывна. И это правило действует, когда речь идет про часть помещений и долю в праве на землю. Подробности — у «ПРАВО.ru».

Обстоятельства спора

В Омске по адресу проспект Карла Маркса, дом 18 находится трехэтажное здание с магазинами. В 2016 году часть помещений площадью 260 м² по брачному договору отошла индивидуальному предпринимателю Ольге Фалелеевой. За ней было закреплено, соответственно, 163/439 долей в праве общей долевой собственности на участок под зданием размером 439 м². Остальная часть строения и земли принадлежала Дмитрию Дубровину.

В октябре 2016 года Фалелеева продала помещение Наталье Кудашевой. Причем в договоре стороны не указали, что вместе с объектом переходят права и на долю в земельном участке. Покупатель зарегистрировала на себя только часть строения. Потом она разделила актив на одиннадцать помещений и в марте 2018-го продала их Сергею Щербакову и Виктору Сорокину. Спустя год все это выкупила предприниматель Екатерина Лодина. То есть тогда у строения получилось два владельца: Дубровин и Лодина.

А в мае 2019-го Фалелеева подарила ИП Владиславу Пермякову те самые 163/439 долей на землю под зданием. После этого Дубровин и Пермяков потребовали с Лодиной плату за пользование их участком.

Предпринимательница решила, что Пермяков незаконно получил права на землю, так как Фалелеева не могла владеть ей после продажи помещений. Закон запрещает раздельный оборот объекта недвижимости и участка, на котором тот расположен (ст. 35 Земельного кодекса).

Поэтому Лодина решила оспорить договор дарения в суде (№ А46-23123/2020). Она обратилась с иском к Пермякову и Фалелеевой, требуя аннулировать сделку с Пермяковым, исключить из ЕГРН сведения о нем как о владельце земли и признать за ней право собственности на долю в участке.

Обратите внимание

Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости закреплен в Земельном кодексе с момента его принятия в 2001 году, отмечают опрошенные изданием эсперты. Но еще некоторое время назад ситуации, когда земля и строения находились в собственности разных лиц, были распространенными и считались вполне нормальными. Ситуации «разрыва» единства юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости чаще возникают при ненадлежащим оформлении прав продавца на земельный участок к моменту сделки. Например, если участок был сформирован, но сведения о нем и его правообладателях по какой-то причине не внесли в ЕГРН.

Решения нижестоящих судов

Но три инстанции ей отказали. Они решили, что покупателю недвижимости переходит право на часть земли, только если у продавца она была в собственности. Здесь продавцы Щербаков и Сорокин сами приобретали помещения уже без доли участка. Лодина с этим не согласилась и пожаловалась в Верховный суд.

Обратите внимание

Анализ судебной практики показывает, что с каждым годом подобных споров становится все меньше. Эксперты связывают это с наличием большого количества разъяснений, в частности, на уровне ВС (например, определение по делу № А65-23181/2019 и п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2018)). Реализацию помещения без прав на участок юристы считают недопустимым — это мешает нормальному использованию земли.

Позиция ВС РФ

На заседании ВС 14 июня представитель Лодиной рассказала, что Фалелеева получила помещение вместе с землей. И уже при продаже она не указала в договоре, что здание передается с долей в участке. По словам представителя истца, та вообще не знала, что долю в участке под зданием подарили третьему лицу. Об этом ей стало известно, только когда она получила требование оплатить пользование участком. «Спорная доля была в собственности Фалелеевой, потому что она получила нежилое помещение. Каким же образом можно было распорядиться долей в праве собственности на землю, когда участок должен следовать судьбе нежилого помещения?!» — задавалась вопросом во время заседания судья ВС.

В мотивировочной части определения ВС подчеркнул, что один из принципов Земельного кодекса — единство судьбы земли и связанных с ними объектов. Если участок и построенное на нем здание принадлежат одному лицу, то и продавать (дарить и так далее) их нужно совместно. При этом земля может перейти к новому владельцу только на праве собственности.

Обратите внимание

Проблемой на сегодняшний день становится еще и то, что в ст. 35 ЗК нет упоминаний о помещении как об объекте недвижимости, который должен передаваться вместе с земельным участком. Неоднозначное толкование нормы ранее решил Верховный суд, ориентируя правоприменителя на расширительное толкование диспозиции ст. 35 ЗК (дело № А65-14383/2020)

То же правило применимо, если у нежилого здания несколько владельцев. При этом право собственности на долю в праве на земельный участок у покупателя возникает, когда он регистрирует недвижимость на себя. В этот же момент оно прекращается у прежнего владельца.

В итоге экономколлегия отменила акты трех инстанций, а спор вернула в Арбитражный суд Омской области.


Читать оригинал

Автор: Proff