Как арендатор амортизирует неотделимые улучшения арендованного имущества

Как арендатор амортизирует неотделимые улучшения арендованного имущества

Если фирма арендует имущество и с согласия арендодателя проводит его неотделимые улучшения, затраты на них она может списать в налоговом учете через амортизацию. Это зависит от срока аренды и от того, возмещает арендодатель арендатору стоимость понесенных расходов или нет.

Какие неотделимые улучшения можно амортизировать

При аренде амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть, связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы совершаются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям статьи 260 НК РФ (письмо Минфина России от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578).

Неотделимые улучшения – это те, которые нельзя снять, демонтировать, разобрать без вреда для арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ). Например, арендатор возвел кирпичную стену в арендованном офисе. В бухгалтерском и в налоговом учете такие затраты арендатор отражает в составе основных средств.

Помимо этого, нужно учитывать и изменения служебного назначения объекта.

При амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества следует помнить такие правила. Их сформулировал АС Западно-Сибирского округа в постановлении от 25 апреля 2022 г. № Ф04-766/2022 по делу № А45-18710/2020.

1. Определить суть выполненных работ.

Если это работы по достройке, дооборудованию, модернизации, техническому перевооружению и реконструкции
, то это влечет изменение первоначальной стоимости основных средств. В этом случае затраты на улучшение списываются путем начисления амортизации

Все другие виды работ, которые не приводят к появлению признаков достройки, дооборудования и т.д. и не увеличивают стоимости основных средств, они списываются в обычном порядке, как текущие расходы, к примеру, на ремонт ОС.

2. Убедиться, возмещает арендодатель расходы или нет.

Затраты придется учитывать в зависимости от того, возмещаются ли соответствующие расходы арендодателем.

Если арендодатель не возмещает стоимость затрат

Если арендодатель не возмещает стоимость затрат
, то они амортизируются арендатором. Амортизация начисляется после ввода улучшенного основного средства (капвложений) в эксплуатацию и до окончания срока действия договора аренды.

Величина отчислений определяется с учетом срока полезного использования объекта в целом (абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ).

То есть амортизацию по неотделимым улучшениям арендатор может начислять только в течение срока того договора, во время действия которого эти улучшения были произведены, но в размере норматива.

К капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, если их стоимость не возмещается арендодателем, можно применять амортизационную премию (см. Определение Верховного суда России от 9 сентября 2014 года № 305-КГ14-1382.

После прекращения договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по указанному имуществу.

Что делать с недоамортизированной частью

Расходы арендатора в виде капитальных вложений в арендованное имущество, которые в течение срока договора аренды (в том числе при досрочном его расторжении) не были списаны через амортизацию, не могут быть отражены в составе расходов при исчислении налога на прибыль организаций. Это следует из писем Минфина России, например, от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578.

Объяснение простое. Недоамортизированная часть стоимости капитальных вложений
признается имуществом, безвозмездно переданным арендодателю. А стоимость такого имущества налогооблагаемую прибыль не уменьшает (п. 16 ст. 270 НК РФ).

Однако, если договор аренды истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом, и арендодатель против этого не возражает, то по нормам гражданского законодательства такой договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.

Амортизировать неотделимые улучшения арендатор вправе будет продолжить, и делать начисления до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды. На это указал Минфин России в письме от 11 августа 2017 года № 03-03-06/1/51578.

Как пролонгировать договор аренды

Пролонгировать договор возможно двумя способами:

  • предусмотреть условие о продлении срока в тексте договора;
  • после окончания срока договора заключить с арендодателем дополнительное соглашение о его продлении.

При пролонгации договора аренды
любым из перечисленных способов, арендатор может продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям до окончания срока продленного договора (см. письма Минфина России от 3 мая 2011 г. № 03-03-06/2/75, от 17 июля 2009 г. № 03-03-06/1/478).

Если же арендодатель не возмещает арендатору стоимость неотделимых улучшений, то он сам их и амортизирует.


Читать оригинал

Автор: Vanessa